TOD综合体—— 未来的开发模式

基于交通枢纽进行高混合度开发的TOD，在最大限度提高交通节点集散人流的作用的同时，其实也在对人与建筑的经济互动——即对商业、办公产生影响。

TOD是开放的，通过对公共交通、商业、办公、住区等业态的无缝衔接，弱化了边界感，扩大了消费客群的活动范围。

当下TOD主流依旧是商业和办公，住宅比例较低。这也恰恰说明了TOD综合体开发前景广阔。

TOD城市综合体扎堆出现

未来将“火遍全球”

TOD已然成为一个新风口，国内万科、龙湖、旭辉等头部房企加速切入赛道，造就了TOD的开发高峰。

本期，我们结合一些国内外优秀的TOD商业办公项目案例，希望给大家带来一些借鉴和启示。

再比如GEN简和设计的Moc芯光里·苏州高铁新城复合商业街区，该项目包含四个地块，作为区域产城融合开发的标杆，地块综合了甲级办公、酒店、公寓、商业、幼儿园等多种业态于一体，是铁城产商住一体化TOD开发模式的践行。

Moc芯光里·苏州高铁新城鸟瞰图

体块生成

实景图 摄影：筑作视觉

四个地块之间通过内街退台和连廊，以及形体各异的跨街天桥，形成连续的500米的连续商业界面。

商业主题分析

街区内四个地块根据各自业态定位分为“童趣园”、“青春社”、“私享汇”以及“全家福”四个主题空间。不同主题通过音乐节律的故事线串联起来。节律主题来源于苏州的评弹艺术，以评弹中“说”、“噱”、“弹”、“唱”四种技巧，对应四个地块文教、娱乐、餐饮、生活服务的功能特征。

商业体块依据地块的不规则形状，南北两侧建筑形成不同的夹角，商业空间也顺应这种变化，在内街形成自然的开合关系。商业沿内街层层退台，人仿佛在峡谷中穿行，在快与慢，流动与休憩之间切换自如。

裙房线条分析

商业裙房采用凸形翻转弧形铝板线条，铝板层间变化丰富，宛如流淌在地面的涓涓细流；其余塔楼采用凹型线条弧形扭转作为变化段，与标准段结合部位形成层间错动，仿佛水中涟漪，缓缓绽开。

实景图 摄影：筑作视觉

对于企业而言，办公空间不在于一个单一的物理空间，伴随着人们工作方式的解放，办公场域营造至关重要。

如何通过TOD模式提升办公场景的质量？TOD模式下的办公优势：

① 选择TOD办公效率更高；

② 选择TOD办公资源更集中；

③ 选择TOD办公更有“排面”；

④ 选择TOD办公生活圈更广；

比如叠术建筑设计的杭州云 · 谷 TOD，坐落在由杭州万科与杭州地铁联合开发、SOM进行总体规划设计的“天空之城”内，它具备商业、办公、居住、轨道交通等混合功能。

鸟瞰图 © CreatAR

「云 · 谷TOD」位于“天空之城”项目的主干道上，总面积超100万㎡，被称作杭州未来的硅谷。它的建筑由两栋包含底层商业的甲级办公楼和4栋独栋办公楼组成。

与地铁五常站直接接驳，是整个区域的一个重要连接点和公交枢纽。通过精心整合步行路线、创造独特的绿色建筑与环境。

© CreatAR

设计充分利用了地块南侧政府指定的公共绿地，把其中一部分绿地转变为开敞的下沉式绿带，与地铁大厅相连接，形成一种自然的延伸。同时，通过将日光引入到地下一层，为从地铁抵达地面的通勤者提供了一个独特、愉悦、绿色、流畅的过渡空间。

© CreatAR

两栋办公楼，在楼腰处利用一个体量的错位与推移设计，嵌入了“玻璃盒”般的楼层体块，它们将高层建筑一分为二，在立面上形成有意思的变化，为内部空间带来更多的光源和开放性。而这个特殊的“玻璃盒”楼层，也为特定需求的办公租户提供了“非标型”的场地选择，这里更适合开敞型办公、产品展示、展览、举办活动等。

© CreatAR

再比如万科营造约6.6万方都市TOD高效商务先导区——徐州万科尚都会，无缝衔接地铁1号线铜山路站，自铜山路站而出，项目自持约4.5万方尚都会2049商业综合体，在这里可以真正实现居住、工作、休闲、娱乐一站式的生活方式。

剖面图

自尚都会2049商业可电梯直达办公大堂，轻松实现工作、休闲、娱乐的有效衔接，开启高效商务新模式。

TOD办公基于TOD的多元复合型站城一体的开发模式，因此，办公和周边的商业发展具有天然的互补性，相比其他区域办公而言具有较强的不可替代性。

① 上海北外滩来福士

上海北外滩来福士横跨四个街区，包含两座办公塔楼，两者通过高 6 层的商业中心相连，并且可以直通TOD交通枢纽。

© CreatAR Images

四通八达的公共交通系统覆盖了地铁与巴士线路，并与两座塔楼无缝链接。商业中心里，洒满阳光的中庭将主要的地铁线路、公交车站与公共屋顶花园串联起来。高效的地下交通网络缓解了区域内停车紧张的问题，也为人们提供了多样化出行的可能。

交通分析图

剖面图

在双塔的51层各设有一个5000平方米的屋顶花园，绿意盎然，且拥有望向黄浦江、浦东及外滩天际线的壮丽视野。商业中心与公共花园也将经常举办各类表演及文化活动，吸引来自世界各地的游客到访。

© CreatAR Images

项目由标志性的双塔以及商业裙楼组成，总建筑面积约42万平方米，双塔高263米，为迄今为止上海已建成的很高双子塔。每座塔楼不仅拥有高档办公空间，还配套有屋顶花园、高级餐饮等一系列现代化设施。

其商业裙房为沪上最大的商场之一，与拥有高效灵活的办公空间的双子塔共同构成功能完备的综合体包括世界级的购物中心、餐厅、溜冰场、电影院和IMAX影院；绿意盎然的公共屋顶花园汇入通达的交通流线，熙熙攘攘的购物胜地成为了周边社区和市民汇集的中心。停车场位于较低的三层，有1600个停车位。

© CreatAR Images

② 深圳SIC超级总部中心

深圳地铁集团携手万科集团，带来一座「集大成」的城市级地标TOD综合体项目——SIC超级总部中心。

效果图

作为区域内唯一大型复合式TOD综合体项目，SIC超级总部中心包含了SIC写字楼（9.3万方），SIC65公馆（5.4万方），香格里拉酒店（3.8万方），高端公寓（9万方），LOFT（8.4万方），以及一座近10万方的shopping mall——「超深活中心 COMORROW」。

业态分析

地铁2号线、9号线、11号线都在此处交汇，未来还将引入轨道29号线、深莞城际及穗莞深城际线，进而形成「六轨六站」的综合交通枢纽。除此之外，项目还可通过便捷的轨道交通快速直达深圳宝安国际机场、广州白云国际机场，甚至是中国香港国际机场。

整个SIC超级总部中心将充分融入区域的交通系统，与周边的空间实现无缝衔接；并采用了多楼层抵达的设计，进而提高多种运输系统的可达性；还引入「城市客厅」这一概念，优化客流的立体步行系统。

超深活中心 COMORROW，下沉广场、“屋顶花园”以及358米高的“湾心之眼”3大特色场景。商业部分与TOD枢纽的深度链接，最大的空间亮点当属位于B2层的「自最美换乘通道」——URBAN CORRIDOR。

超深活动线

效果图

下沉广场、屋顶花园效果图

湾心之眼效果图

B2层的换乘通道将借助地下连廊让轨道交通与商业空间无缝接驳，直接贯通项目中庭，并由商业裙楼便捷抵达商务写字楼及公寓。换乘通道还与项目的下沉广场连通，可直达地铁站厅，更高的链接效率带来更大的客流密度。

交通分析

③ 深圳龙光玖龙台（北区）项目

深圳龙光玖龙台（北区）项目接驳6号线与13号线双地铁，交通便捷，区位优势显著。包含1座多元业态复合购物中心，2栋200M超高层地标办公楼及酒店，1栋超高层精品公寓，4栋超高层品质住宅及生态绿地公园。总建筑面积达46万㎡，其中，商业部分-蓝鲸世界是目前光明中心区规模领先的高端商业综合体。

实景俯拍

体块生成

整体布局强调各区功能相互交融互动，一条商业主街，精心布置景观步道、商业各层皆布置空中连廊，既可在平面上形成完整体步道，也实现立体方向各楼层的互通，组成串联整个区域的完善慢行系统。同时，通过各层退台，商业空间与住宅相连，创造一个可持续和独特的，产、住、娱有机融合的综合体。

商业与住宅连接

设计采用TOD立体空间组织模式，梳理建筑与6号线、13号线双地铁的关系，整合街道与步行网络，6号线高架地铁连接综合体，可向上到达综合体L3层，向下到达L2层。地下铁13号线，通过地下通道与B2层以及B1层下沉广场直接相连，加上地面首层，整体形成“五首层商业” 概念，由此促进全方位客流的顺畅便捷到达，充分发挥TOD的辐射带动效应。

TOD分析

④ 重庆寸滩邮轮母港站TOD项目

Aedas全球设计董事温子先博士（Dr. Andy Wen）与Aedas执行董事刘燕，带领团队与北京市建筑设计研究院有限公司、中铁二院工程集团有限责任公司组成联合体，打造了重庆寸滩邮轮母港站TOD项目。

地标性建筑轮廓

鸟瞰图

主体建筑业态多元，裙房为零售商业，塔楼包含办公、酒店、公寓以及云顶会所等业态。设计基于核心区中轴线对称布局，将主轴城市空间化零为整，自南向北打造出步步抬升的山城叠级公园，与建筑裙房屋顶的空中花园无缝衔接，自然呼应重庆特色的山地地形，以绿色空间无缝连接邮轮母港及TOD。

⑤【旭辉成都万盛 TOD 项目】

旭辉打造新地标——成都万盛 TOD，集购物中心、商业街、文化中心为一体的综合体，由国际建筑事务所 10 Design设计。

鸟瞰图

方案包含购物中心、商业街、文化中心以及一座 140 米的超高层写字楼，项目座落于成都地铁 4 号线二期首站万盛站的上方。

效果图

旭辉成都项目通过统一化的设计语言将不同的建筑元素紧密整合为一体，包括富有层次的，水平延展的外立面设计、绵延相连的临街商铺，绿色露台以及户外餐饮外摆，模糊了室内和室外空间的界限。

平面图

银色的铝合金外观结构，优雅地缠绕在像珠宝一样璀璨夺目的玻璃体城市之窗上，以现代视角重新诠释了当地的传统文化遗产——蜀锦。

效果图

该方案位于二层的环形商业动线将其不同建筑功能以及商场入口连接在一起，并通过连桥与周边居住社区和公园进行连通。人们行走于此，在体验室外商业街和室内购物中心各式风貌的同时，也可以参与沿途不同庆典空间的丰富活动。

⑥ 昆明呈贡海诚总部设计

由中晖建宇（HYAD）设计的立体绿化、高效复合的TOD模式，科技办公综合体——昆明呈贡海诚总部设计，结合TOD的运营模式，形成垂直分布的功能布局，形成商业区、办公区、居住区、交通系统复合的综合的、多功能、紧凑高效的新经济环境，打造新经济的区域活力中心。

昆明呈贡海诚总部鸟瞰图

昆明呈贡海诚总部业态分析图

注重打造其开放、包容的文化属性。在项目内设置各种文化创新服务设施，并通过开放的共享空间、交流平台，与城市公共空间建立文化关联，在便捷高效的办公配套之余，形成开放多元的泛公共文化艺术中心。

⑦ 杭州兴合·望江中心TOD

杭州兴合·望江中心TOD，由GOA大象设计操刀，整合复杂的场地条件，巧妙设计建筑形态与结构形式，结合地铁TOD开发模式，打造高品质、多功能的“商业+办公+居住”一站式社区综合体。项目集萃企业总部、金融投资、众创空间、LOFT公寓、空庭私邸等业态。

鸟瞰图

项目大面积玻璃立面、地铁上盖+架空商业+空中会客厅的“三重悬浮”设计、约5000方“垂直互联”体系商业街区.......兴合·望江中心，以“悬浮”为命题，匠心贯注，让繁华共荣，让生活向上，让整座建筑，成为可居停的城市映画。

三重悬浮”设计理念

项目依托“三重悬浮”设计理念，打造立体微型都会。

一重悬浮：1层地铁接驳口，负2层商业无缝链接内部；

二重悬浮：负2层至2层，规划约5000㎡商业邻里中心，满足一站式消费；

三重悬浮：5-6层设置空中会客厅，坐享活力社交空间。

剖轴侧功能分析图

建筑拥有独特的造型，拥有层层叠退的景观露台，为建筑、景观、室内的一体化设计提供了条件；设计将位于办公和商业中间的体量设置为开放的城市客厅，通过旋转上升的步行道将人吸引到空中客厅；在同样限制条件复杂的用地项目中，该项目在保证开发强度的前提下，实现了更加多元的混合功能、更高的社区生活品质和更大的城市公共空间。

效果图

结语

近年来，我国各区域不断推出TOD示范项目，理念与实力并存的特色TOD商业项目成功“出圈”，都让城市迎来巨大新变化。

“应运而生、应时而变”的TOD开发模式成为未来城市发展过程中极其重要的部分，激发出一片新的发展蓝海。